2022年7月28日，DEMO WORLD世界創(chuàng)新峰會在北京開幕，并以線上直播形式舉行。
此次峰會由創(chuàng)業(yè)邦主辦，會上邀請了多位知名跨國企業(yè)、本土大企業(yè)、創(chuàng)新企業(yè)以及產(chǎn)業(yè)投資人，他們將就當前產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新技術、模式、現(xiàn)象等議題進行分享與對話。
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同時，創(chuàng)業(yè)邦研究中心還將基于大企業(yè)創(chuàng)新理論與實踐，發(fā)布2022年上半年全球獨角獸企業(yè)發(fā)展研究報告、2021中國企業(yè)風險投資（CVC）發(fā)展研究報告 、2021 中國最活躍CVC等系列內(nèi)容，為企業(yè)提供基于睿獸分析數(shù)據(jù)庫的數(shù)字化的創(chuàng)投、技術和商業(yè)參考。
DEMO WORLD世界創(chuàng)新峰會上，同濟大學土木學院教授博士生導師、綠色建造研究中心副主任盧昱杰，招商局創(chuàng)投首席投資官李忠樺，廣聯(lián)達投資管理部總經(jīng)理付永暉，越秀產(chǎn)業(yè)基金董事總經(jīng)理、股權投資部負責人吳煜展開了主題為《科技驅動，智慧建筑新玩法》的圓桌討論，犀利觀點如下：
1、建筑科技不單單是數(shù)字化，還有很多科技元素可以探討。
2、數(shù)字化讓每一個工程項目成功，讓每一個從業(yè)者有尊嚴。
3、大家首先要認清現(xiàn)狀，我們國家的城市化進程和地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)進入到一個新的階段，一張圖紙打天下的時代已經(jīng)過去了。
以下為圓桌討論實錄，由創(chuàng)業(yè)邦整理：
盧昱杰：尊敬的各位嘉賓大家好，非常高興今天來參加DEMO WORLD地產(chǎn)科技圓桌論壇。大家齊聚一堂，對地產(chǎn)科技暢談自己的想法。首先請各位專家，介紹一下自己的機構以及對建筑科技賽道的理解。
李忠樺：大家好，我是來自招商局創(chuàng)投的李忠樺，招商局創(chuàng)投是招商局集團旗下的風險投資機構，是集團的自有資金，主要進行與集團主業(yè)相關的創(chuàng)新賽道布局。招商局集團它其實有三個主業(yè)，一是交通物流，第二個是金融，第三個跟咱們要聊的話題相關。
我們內(nèi)部叫園區(qū)地產(chǎn)，其實就是房地產(chǎn)開發(fā)，但我們是以城區(qū)開發(fā)為主，最早我們開發(fā)的城區(qū)在深圳蛇口工業(yè)區(qū)，后來又相繼開發(fā)了福建的漳州開發(fā)區(qū)，最近我們在遼寧的太平灣，海寧的三亞亞洲灣科技城進行開發(fā)。我們有個比較獨特的模式叫前港中區(qū)后城，前港是招商局港口的港區(qū)，中間有招商蛇口開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，后城就是持久進行開發(fā)的城區(qū)，這樣我們連續(xù)開發(fā)的綜合成本會比較低。
付永暉：我叫付永暉，來自于廣聯(lián)達科技股份有限公司，廣聯(lián)達一直在建筑行業(yè)從事建筑信息化工作，作為數(shù)字建筑平臺服務商，立足于建筑產(chǎn)業(yè)，為建筑行業(yè)的客戶提供基于工程項目全生命周期的數(shù)字化解決方案。公司在2010年深交所上市，是中國工程建筑信息化領域的首家A股上市公司。目前公司累計服務客戶有34萬家，服務項目也有600多萬個，有1000多萬終端用戶。廣聯(lián)達在上市以后就開始了戰(zhàn)略并購和投資，廣聯(lián)達投資部門的定位是，成為公司戰(zhàn)略布局與主業(yè)生態(tài)化發(fā)展的擔當，成為建設領域科技創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的最佳伙伴。
目前廣聯(lián)達投資有三個核心工作，一是增強主業(yè)的核心動能，延展到上下游的產(chǎn)業(yè)從事著戰(zhàn)略投資、產(chǎn)業(yè)并購的工作。另一部分是聚焦建筑業(yè)數(shù)字化的投資機遇，聯(lián)合行業(yè)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)者，協(xié)同共建數(shù)字生態(tài)。第三是通過廣聯(lián)達20多年積累的產(chǎn)品孵化方法論，市場營銷，能力培養(yǎng)等等一系列方法論，幫助投后企業(yè)做投后賦能的提升服務，為數(shù)字建筑生態(tài)平臺創(chuàng)造更多價值。
廣聯(lián)達一直是一個技術驅動型的公司，目前也是擁有BIM、CIM、大數(shù)據(jù)、云中立等等一系列的技術。希望通過和建筑行業(yè)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)者一起共建建筑數(shù)字生態(tài)。
吳煜：大家好，我是來自越秀產(chǎn)業(yè)基金的吳煜，越秀產(chǎn)業(yè)基金背后依托的就、是越秀集團。越秀集團是廣州市駐港的窗口企業(yè)，截止到2021年末，越秀集團總資產(chǎn)規(guī)模達到了8,500億。
越秀集團有四大主業(yè)，第一是擁有結算權益收入過千億的地產(chǎn)板塊。第二是擁有在全國接近20條高速權益里程900公里的高速公路交通建設投資板塊。第三個就是金融控股的越秀金控板塊。還有一個是在最近三年，我們逐漸通過國資委的資產(chǎn)調(diào)整，承擔粵港澳大灣區(qū)菜籃子相關任務的現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)食品板塊。
越秀產(chǎn)業(yè)基金自身所從事有三類業(yè)務，一個母基金，一個夾層基金，還有我現(xiàn)在負責股權直投三大板塊。股權直投，我們所設定的就是消費生物醫(yī)藥，還有科技制造3大領域8個賽道當中，專門有一個賽道是依托于越秀集團進行服務的產(chǎn)業(yè)投資賽道，我們現(xiàn)在定位叫地產(chǎn)科技與企業(yè)服務，這個領域我們專門進行投資和布局，在過往也形成了投資的績效和產(chǎn)業(yè)聯(lián)動很好的效果。
盧昱杰：我相信各位一直關注建筑科技地產(chǎn)科技賽道，肯定投過很多的企業(yè)和有趣的項目。想請問一下您看到遇到過的項目中，有沒有哪些是讓您覺得耳目一新或者印象特別深刻的項目，給我們簡單介紹一下，并結合建筑科技行業(yè)的特征，和硬科技比投資的特點有哪些？
李忠樺：從房地產(chǎn)商的角度，我們之前一直看的更多的是存量資產(chǎn)運營方面的創(chuàng)新，在建筑科技方面，我們滿足主業(yè)公司創(chuàng)新的輕重緩急，最迫切的還是在存量資產(chǎn)的運營。
我們更多的是從雙碳的角度，看建筑方面的事情，大家也知道建筑是離不開水泥的。單單一個水泥行業(yè)，碳排說出來嚇死人，所以說解決水泥的排放無論是從建筑科技的重要性還是改變市場競爭格局都會起到很大的作用。所以我們在看跟水泥減碳相關的項目。
因為我們除了房地產(chǎn)，也有招商局，公路和港口，是很大的基建供應商，所以混凝土水泥消耗量是很大的，所以我們最近的方向就是在監(jiān)督減派，包括所有具體原料的減碳。如果數(shù)字化水平不斷提高，能夠提升建筑行業(yè)的作業(yè)效率，也能達到減碳的目的，但最近讓我耳目一新的，還是一些原料上的減碳。
付永暉：廣聯(lián)達在數(shù)字化的過程中，一直堅定數(shù)字建筑的理念，通過信息化手段幫助建筑業(yè)轉型升級。
數(shù)字建筑就是新的技術，比如BIM技術、云計算、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)和人工智能技術。同時結合先進的精益建造的理論方法，將傳統(tǒng)的人員流程、數(shù)據(jù)、技術及業(yè)務系統(tǒng)進行全過程、全要素、全參與方的數(shù)字化、在線化乃至智能化，最終在數(shù)字建筑平臺變成新的設計，新的建造，新的運維。
我們說三要素就是數(shù)字化、在線化和智能化?；跀?shù)字建筑平臺的搭建，在整個的投資領域里面，我們也關注了建筑數(shù)字化的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)領域，比如在設計階段，核心關注的是數(shù)字設計，協(xié)同設計，云端等等，包括智能化設計領域。
在建造階段，我們主要關注的是像智慧工地的創(chuàng)新應用，包括施工智能硬件建筑機器人等。在建筑科技的創(chuàng)新技術方面，我們也關注了像數(shù)字孿生，虛擬現(xiàn)實，立項建模，室內(nèi)定位 、CIM技術等領域。
吳煜：因為我們是產(chǎn)業(yè)投資出身，服務著越秀和相關的兄弟單位。就越秀地產(chǎn)的地產(chǎn)科技而言，我們內(nèi)部總結有三塊領域，第一個是開發(fā)建設，然后是銷售售后，比方說運營和使用端的科技服務，中間夾著是房地產(chǎn)的銷售，所以整體是一個三段式，從空間和服務的復雜度來說，肯定是兩頭會很大，中間銷售相對數(shù)字化程度比較高，像數(shù)據(jù)庫、云計算辦公室、分布式辦公、精準營銷、營銷管理都比較成熟。市場上比較多的，包括明源、云藍凌軟件等等在內(nèi)，其實這是都是垂直服務地產(chǎn)領域。
現(xiàn)有的投資當中我們投了做私有云的評稿軟件，已經(jīng)完成了科創(chuàng)板的上市。還投資了數(shù)字營銷的微課，也是我們很多大型地產(chǎn)開發(fā)商使用的重要的軟件平臺。
除了銷售端以外，另外兩頭開發(fā)建設和運營使用這兩塊其實空間比較大，也代表著我們未來的主要導向，因為它在無論是數(shù)字化信息化的滲透度，還是未來空間，都非常值得大家討論。
開發(fā)建設中會用到很多自動化或者無人化的嘗試，一些友商已經(jīng)在建筑機器人中做了比較前沿的探索，但在另外方面，從規(guī)劃中涉及到的，比方說地理信息系統(tǒng)測繪，到辦公的CAD設計的產(chǎn)品，到后面的成本造價施工以及裝修，包括前裝和工裝市場。從今天來看，數(shù)字化水平和基礎還相對比較薄弱的。
在這一塊我們也有嘗試，比如說在設計方面，我們投了中國最早的國產(chǎn)化的CAD軟件中望軟件，也完成了科創(chuàng)板上市。我們投的巨山數(shù)據(jù)庫也是國內(nèi)比較主流的分布式的數(shù)據(jù)庫科技公司。
開發(fā)建設這一塊，有意思的點是現(xiàn)在越來越多地產(chǎn)商會選擇跟地鐵聯(lián)動，我們越秀地產(chǎn)和廣州地鐵集團是非常好的戰(zhàn)略關系。
地鐵的建設也帶來了新需求，比如地鐵上蓋居民樓的減震降噪問題，我們也投了國內(nèi)的一家環(huán)境減震降噪的科技企業(yè)，也在今年年初通過了科創(chuàng)板的發(fā)審，來自于北京的叫九州一軌。
在運營服務涉及到的東西就更多了，商業(yè)地產(chǎn)涉及到環(huán)境監(jiān)測，房屋安全等等，如果是養(yǎng)老公寓或青年公寓，就會涉及到服務，自動化以及人文關懷，從下到上，從傳感器甚至是光傳感，還涉及到基礎元器件，到大的系統(tǒng)集成。還有現(xiàn)在很火的智能家電的，不管是前裝還是后裝的，智能家電市場非常大。在這一塊我們有探索，但因為它的消費屬性和to b的屬性，界限有的時候會模糊，所以我們相對看的多，但是下手還比較少。
盧昱杰：剛才三位嘉賓都提到了一個關鍵詞，就是數(shù)字化。在全球來看，包括從中國來看，建筑業(yè)相對來說占GDP比例較高，但同時數(shù)字化率比較低。根據(jù)麥肯錫的報告，建筑業(yè)的數(shù)字化率甚至低于農(nóng)業(yè)，所以數(shù)字化也是未來建筑科技發(fā)展的非常重要的方面。
但在數(shù)字化推動的過程當中，也有制度因素，成本因素，還有技術成熟度因素等等，想請各位專家結合自己投資的經(jīng)驗，談一下在未來數(shù)字化投資過程當中，怎么平衡數(shù)字化帶來的價值和產(chǎn)生的成本，以及數(shù)字化的應用推廣賦能的過程中，如何增長？
李忠樺：我講講存量資產(chǎn)運維方面的數(shù)字化，建筑物本身的數(shù)字化，其實現(xiàn)在很多還是樣板工程。
建筑的智能化和數(shù)字化等落地之后，可能為物業(yè)管理提供了一定的便利，但如果算經(jīng)濟賬，不一定劃得來。最后金融市場還沒有想為建筑數(shù)字化的溢價來買單。
另外一種數(shù)字化方向就是存量資產(chǎn)的運營，比如說很多商業(yè)地產(chǎn)有很多控空閑的地產(chǎn)面積，因為全是在線下，所有的信息沒有結構化，也沒有搬到線上，所以商業(yè)地產(chǎn)的空閑商業(yè)面積運營是很低效的。
我們投了一個專門把這些線下數(shù)據(jù)搬到線上，包括把商務關系也搬到線上，然后讓很多大的品牌經(jīng)銷商能夠用很高效的低成本的方式，能夠在全國各地展業(yè)，去線下做商業(yè)活動，商務對接，包括選址全是通過線上平臺方式就完成了。這是一個開源的手段，業(yè)主也愿意為這樣的平臺買單。
各大物業(yè)公司的數(shù)字化現(xiàn)在也在如火如荼的推開，大部分是上市公司手里有錢，除了橫向的物業(yè)并購，他們在小區(qū)社區(qū)的數(shù)字化運營上面也做了很多有益的嘗試，但是也沒有看到誰能夠真正把這個局面打開，我堅信不斷的嘗試和投入，一定會有突破口的。
付永暉：在建筑行業(yè)，數(shù)字化首先要考慮目的是什么，這個目的是通過數(shù)字化能夠讓每個項目成功。我們希望能夠通過數(shù)字化把建筑業(yè)提升到像制造業(yè)一樣工業(yè)級精細化水平。
我們也定義了一個工程項目成功的目標，是讓每一個工程項目的進度加快50%，成本降低30%。同時沒有質(zhì)量缺陷和安全事故。現(xiàn)在雙碳的過程，我們也希望通過數(shù)字化，能夠讓建筑業(yè)的二氧化碳排放量減少50%。
在設計階段，廣聯(lián)達希望能夠立足于全過程的數(shù)字化設計，打造全數(shù)字化的設計互聯(lián)網(wǎng)平臺生態(tài)，推動國產(chǎn)自主可控的BIM軟件普及，提高數(shù)字化的水平。
在施工建造領域的數(shù)字化，我們是希望能夠和行業(yè)內(nèi)的數(shù)字化建筑行業(yè)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)一起共同搭建數(shù)字建造的整體解決方案。
數(shù)字化一定會帶來成本降低，質(zhì)量提升和進度提升。但在某個單點上，可能投入會超過傳統(tǒng)的投入，但從整個全過程全生命周期的總賬來看，數(shù)字化一定是能夠獲得很大收益。
吳煜：數(shù)字化在地產(chǎn)科技中有天然的不平衡。地產(chǎn)的全周期分為三段，這三段如果要用到數(shù)字化，最底層就是物理層，信息層和數(shù)據(jù)層，中間就是來源于技術，包含了像自動化機電一體化等偏硬的產(chǎn)品技術，也包含了通過軟件算法形成偏軟的技術。
上層就是基于不同的場景形成的應用，在這三段當中有這三個層次，發(fā)展程度是嚴重不均衡的，這也就是為什么要平衡提升數(shù)字化。
中間營銷為主導的營銷辦公層面，數(shù)字化程度和信息化程度，智能化程度相對比較高的，它追求的是精益求精的過程。
下游來說，不管是自持商業(yè)的運維，還是已售面積的服務，單純從物理層和數(shù)據(jù)層來說，相對成熟度是不錯的，也有比較好的條件，為中間層的應用布局提供了很好的物理基礎。相比于最前端的開發(fā)設計，后面的運維和服務，已經(jīng)進入從成長到成熟的轉化階段。
最難的是上游是從開發(fā)，從拿地開始，從設計做開發(fā)，然后到交付，過程當中，構建數(shù)據(jù)化的物理層，就面臨著參差不齊的現(xiàn)狀，這也是我們最關注的方向。
三段式數(shù)字化的成熟度參差不齊，所以我們以投資導向關注投入，或者通過資源配置引導改變，就會把重心目前放在前端的，就是從設計、開發(fā)、監(jiān)理、施工的環(huán)節(jié)中。
地產(chǎn)數(shù)字化建設當中，不僅能夠帶來開發(fā)周期的減少，運營資金的效率提升，更多的還是在ESG的層面，能夠對社會責任和環(huán)境友好，提供更有意義的輸出。
盧昱杰：請各位結合自己的投資經(jīng)驗，能不能給我們透露一下未來三年建筑科技重點布局的幾個賽道是什么？有哪些思考？
李忠樺：我們看到越來越多的跨界人，慢慢進入到了建筑科技的創(chuàng)業(yè)里面去了，這是兩三年來可喜的變化，我覺得還是要有敬畏之心，來建筑科技賽道創(chuàng)業(yè)的話，還是要花更多的時間去了解這個行業(yè)的本身，不是說一來就要顛覆底層邏輯，還是要從小的點慢慢去發(fā)掘。
無論客戶是地產(chǎn)商還是建筑方，甚至可能是原料提供商。還是從發(fā)現(xiàn)痛點，切實解決的痛點開始，一起來改變這個行業(yè)，推動行業(yè)進步，不要做落地不了的東西，這是我給行業(yè)里創(chuàng)業(yè)者們的一點建議。
付永暉：未來廣聯(lián)達在投資業(yè)務上重點方向主要是兩大類，第一類就是夯實主業(yè)的并購，主要基于造價、施工和設計三大主業(yè)，在這一塊去尋找底層自主可控的技術類的，這類投資并購在國內(nèi)和國外同步進行。
在投資生態(tài)方面，第一個建筑產(chǎn)業(yè)，比如集采平臺，工程設備租賃平臺，勞務用工的平臺，以及裝飾裝修這些垂直細分，縱向一體化的企業(yè)。
第二是智能硬件和智能工程設備上，包括逆向建模、施工機器人、混凝土三維打印等智能設備。
第三是數(shù)字化設計，包括以BIM為核心的軟件圖紙審查，基于BIM的性能分析，協(xié)同設計，包括裝修的智能設計軟件。
第四是新材料，包括裝配式的預制構件，門窗設備管線。第五主要是在施工現(xiàn)場，比如物料管理、遠程視頻監(jiān)控，人員管理，安全監(jiān)控，包括環(huán)境監(jiān)測，施工智能管理等，都是廣聯(lián)達投資的重點關注方向。
吳煜：從投資角度可以列三個領域，第一個領域是專注在基礎的軟件和元器件對應的數(shù)據(jù)標準化結構化使用技術能力方面。
技術軟件對于設計規(guī)劃測繪角度有非常好的延展性，也為了未來整體的系統(tǒng)化集成的智能運維服務提供了很好的基礎，包括大量數(shù)據(jù)處理，數(shù)據(jù)存儲和數(shù)據(jù)運算。
第二是技術元器件，因為技術元器件能夠采集衡量和標準化，現(xiàn)實生活中模擬信號也好，各方面的信息也好，始終是未來做數(shù)字化延展的基礎手段。
有了信息化之后，要做決策，再怎么樣提供智能化的輔助決策，甚至是全自動化的或者強人工智能半強人工智能的決策系統(tǒng)中，這是我們未來去關注的，包括做工業(yè)求解器的企業(yè)。
第三塊我們會關注人居交互，原來叫人際交互，現(xiàn)在叫人居交互，地產(chǎn)科技最后終極的目的是服務于人的，所以人如何和居住的環(huán)境形成有機的人居交互的良好關系和環(huán)境構建，所以這就是人居交互交互領域。
盧昱杰：想聽聽各位大咖對從事地產(chǎn)科技創(chuàng)業(yè)的創(chuàng)業(yè)者有什么建議，怎么樣去適應形勢的變化，怎么樣在變化中尋找機遇，怎么在機遇中實現(xiàn)自己的夢想？
付永暉：第一要抓住目前地產(chǎn)公司當下階段的痛點，目前地產(chǎn)公司我們認為核心的關注點是什么？在這個過程中，營銷和成本管理應該是突破點。
第二要能夠和客戶更加緊密的溝通和了解。親近客戶，做好產(chǎn)品。
吳煜：如果給到創(chuàng)業(yè)者建議的話，大家首先要認清現(xiàn)狀，我們國家的城市化進程和地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)進入到一個新的階段，一張圖紙打天下的時代已經(jīng)過去了。
在未來是以城市的更新，環(huán)境的改造，友好的人居所代表的更創(chuàng)新型的地產(chǎn)開發(fā)的時代。在大趨勢的背景下，無論是在數(shù)字化的層面，還是在自動化機器人的層面，還是在新型材料建筑的實施層面，想著用科技去如何打造更友好的人居環(huán)境，能夠真正的讓住房者或者使用者能感受到這樣科技的力量所帶來的人文關懷，這是未來創(chuàng)業(yè)我覺得最終安身立命，能推動地產(chǎn)科技領域發(fā)展的初衷所在。
那總結來說一句話，就是希望大家在未來打造的不僅僅是打造賣的更好的房子，而是打造更好的房子去賣。
盧昱杰：請大家用一句話來總結今天我們的交流環(huán)節(jié)。
李忠樺：建筑科技不單單是數(shù)字化，還有很多科技元素可以探討。
付永暉：通過數(shù)字化讓每一個工程項目成功，讓每一個從業(yè)者有尊嚴。
